Расторжение договора дарения квартиры

Расторжение договора дарения квартиры в Москве

Расторжение договора дарения квартиры – вопрос, считающийся довольно сложным в юридической практике. Зачастую он появляется непосредственно в кругу семьи, нередко между близкими родственниками. Передача жилья может обходить прямых наследников, например, сына или дочь, что и влечет за собой их несогласие и, как следствие, споры.

Запрет на дарение квартиры

В данной статье будет подробно рассмотрен вопрос расторжения договора, однако для начала рассмотрим случаи, когда дарение невозможно в принципе и является противозаконным:

• запрещено дарение квартиры, которая находится в собственности ребёнка или недееспособного человека;
• квартиру нельзя подарить человеку, если он является муниципальным или государственным служащим в качестве награды или благодарности за проделанную им работу или оказанные услуги;
• сотрудникам органов опеки запрещено получать жилье в дар, если дарителем выступает воспитанник заведения или его ближайший родственник;
• работники медицинской сферы, трудящиеся в медучреждениях, не смогут стать владельцами жилищного имущества, если право собственности передает один из пациентов.

Случается, что договоры подписываются даже с такими нарушениями, однако в суде они признаются недействительными. Все случаи расторжения договора делятся на 2 категории: от третьих лиц и непосредственно от дарителя.

Поводы для оспаривания

Рассмотрим поводы для возможного оспаривания уже заключенного договора третьими лицами. Мотив для спора и судебного разбирательства возникает, если:

• даритель не понимает сути заключаемой сделки (чаще всего такие случаи происходят с пожилыми людьми);
• даритель в период заключения договора является недееспособным (таковыми люди признаются в случаях тяжелой болезни, психического расстройства, а также если они находились под воздействием алкоголя или наркотиков);
• договор заключается с умыслом сокрытия противозаконной махинации;
• супруг, в совместной жизни с которым было нажито жилищное имущество, не давал своего согласия на передачу прав собственности;
• даритель квартиры – юридическое лицо или ИП, находящиеся в состоянии банкротства;
• в составленном договоре отсутствуют важные, обязательные условия, пункты или реквизиты;
• от дарителя или одариваемого скрывались какие-либо условия, которые могли бы препятствовать заключению сделки.

Даритель может оспаривать заключение договора, если:

• одаряемый скончался (обычно подобные случаи предусматриваются текстом договора заранее);
• материальное или семейное состояние дарителя так ухудшились, что единственный способ поправить дела – вернуть жилищную собственность;
• квартира эксплуатируется в несоответствии с установленными законными нормами, включая случаи разрушения несущих конструкций и появления угрозы для жизни и здоровья других жильцов дома;
• использование квартиры осуществляется в незаконных целях, для противоправных операций или не по прямому назначению, к примеру, как коммерческое помещение;
• одаряемым были нанесены телесные повреждения либо самому дарителю, либо кому-то из членов его семьи или если одаряемый покушался на жизнь дарителя;
• даритель подвергался психическому, физическому либо другому виду давления.

Как видим, поводы расторгнуть договор есть и у третьих лиц, и у самого бывшего владельца прав собственности.

Особенности процедуры расторжения договора

Далее предлагаем ознакомиться с принципами и характерными чертами процесса расторжения договора. Существуют 2 способа расторжения: по обоюдному согласию обеих сторон или через суд.

Первый случай предполагает, что даритель и одаряемый составляют соглашение, которое следует заверить у нотариуса, поскольку именно нотариус является гарантом чистоты производимой сделки. Далее с набором необходимых документов нужно идти в Росреестр, оплатить государственную пошлину и оформить возврат права владения имуществом дарителю.

При решении вопроса в суде 3-и лица или даритель, выбрав один повод или несколько, будут отстаивать необходимость расторжения сделки.

Чрезвычайно важным условием является время: расторгнуть договор можно лишь в течение 3-х лет. Однако есть интересный момент: 3-х-летний срок отсчитывается не от момента подписания бумаг или оформления в Росреестре, а от той даты, когда третьи лица или сам даритель обнаружили факт нарушения из списков, представленных выше. Подобные тонкие юридические момент подробно расписаны в Гражданском Кодексе РФ, в статье 181.

К примеру, пожилая женщина передает квартиру в дар своему брату в 2012 году и спустя некоторое время умирает. Сын и дочь дарительницы в апреле 2017 года узнают о том, что их мать на период оформления сделки не могла быть дееспособной по причине имеющегося у нее на тот момент психического расстройства, следовательно, договор может быть признан ничтожным, а квартира по праву наследования перейти им, детям. В этом случае 3-х-летний срок, в течение которого дети дарительницы могут обжаловать составление сделки в суде, начинается именно в апреле 2014 года и завершится в апреле 2017 года.

Еще один нюанс: в случае если одаряемый нанес дарителю тяжкие телесные повреждения, срок возможности расторжения договора увеличивается до 5-ти лет. Объясняется это просто: дарителю необходимо уделять время, помимо расторжения договора, еще и уголовным разбирательствам.

В Гражданском Кодексе прописаны и другие нюансы.

Так, статья 578 предусматривает право родственников дарителя оспорить сделку, если после оформления договора одаряемый нанес дарителю тяжкие телесные повреждения, повлекшие за собой смерть последнего.

Статья 573 позволяет одаряемому либо до, либо после оформления дарственной не принимать право собственности на квартиру. За дарителем при этом остается право требования возмещения трат, которые имели место быть в процессе оформительских процедур.

Есть и другие нюансы, с которыми стоит ознакомиться, если вы собираетесь расторгнуть договор дарения квартиры. Однако главное, о чем необходимо помнить – это обоснованные доказательства того факта, что сделка была осуществлена неправомерно, а также о сроках исковой давности.

Ключевые моменты вышеизложенного материала

Для всех тех, кого интересует расторжение договора дарения в судебном порядке, предлагаем еще раз просмотреть основные пункты процесса оспаривания договора. Прежде всего, приведем определение дарственной как передачи недвижимого или движимого имущества от одного лица к другому. Дарение квартиры и прочих типов жилья обычно практикуется между близкими родственниками, однако дарственная может быть оформлена и на посторонних лиц.

В договоре дарения могут быть обозначены дополнительные пункты, которые указывают на условия или события, которые должны произойти, чтобы жилище перешло в собственность из одних рук в другие. При этом ни даритель, ни одаряемый не могут предъявлять друг к другу дополнительные моральные или материальные требования. Проставлять подписи в документе-соглашении лучше всего в присутствии нотариуса.

Важный аспект: после официального регистрирования дарственной в ней уже нельзя сделать поправки, изменить или добавить пункты и условия. Кроме того, дарственную нельзя отозвать.

При необходимости расторгнуть договор дарения сделать это можно либо по совместному, обоюдному соглашению обеих сторон, либо в одностороннем порядке с рассмотрением дела в суде.

Если даритель хочет вернуть назад жилищное имущество, а одаряемый противится этому, дарителю необходимо предоставить суду неопровержимые доказательства, обосновывающие правомерность спора.

Но что делать, если одариваемый не нарушает закон и осуществляет эксплуатацию подаренной квартиры надлежащим образом, в полном соответствии с современными требованиями? В этом случае стоит обратить внимание именно на сам процесс составления и оформления договора и выявить, какие нарушения могли иметь место именно в этот период.

Расторжение договора в суде возможно, если:

• при заключении сделки на дарителя оказывалось давление или имели место угрозы в его адрес;
• владельца имущества ввели в заблуждение относительно содержания и смысла сделки;
• на момент составления договора даритель пребывал в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, а также, если даритель в связи с этим состоит на учете в органах охраны правопорядка;
• даритель имеет отклонения психического здоровья, что будет оценено как проявление недееспособности;
• в качестве одного из участников сделки выступало несовершеннолетнее лицо, официальный представитель которого не участвовал в процессе оформления сделки;
• составление дарственной было произведено с целью купли-продажи квартиры между близкими родственниками (что часто случается из-за нежелания граждан платить налог 13% от стоимости квартиры при официальной продаже жилья).

Зачастую если одариваемый сопротивляется расторжению договора, он старается всячески оттянуть решение различных вопросов, связанных с делом, в надежде, что даритель отступится и оставит жилищное имущество в его собственности. Именно поэтому стоит уделить внимание сбору точных фактов о возможных нарушениях при заключении сделки.

Напоследок, хотим отметить, что при составлении дарственной и оформлении бумаг в Росреестре необходимо предварительно подумать обо всех плюсах и минусах совершаемого акта, а также о его последствиях. Если же договор уже составлен и вам необходимо вернуть жилье в свою собственность, помните: сделать это возможно! Однако вам нужно собрать максимум доказательств своей правоты и обратиться в суд с безапелляционными фактами.